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　　中信建投證券研究 文|竺勁（金麒麟分析師） 李凱

　　2024年上半年，房企業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，利潤(rùn)率繼續(xù)下滑，從盈利能力看央企表現(xiàn)最佳，邊際表現(xiàn)地方國(guó)企最優(yōu)。房企有息負(fù)債規(guī)模整體穩(wěn)定，民企持續(xù)降杠桿，同時(shí)其現(xiàn)金短債比指標(biāo)當(dāng)前依然較差，償債能力有待提升。經(jīng)營(yíng)方面，房企銷售承壓，上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售同比下降41.8%，規(guī)模房企全部錄得負(fù)增長(zhǎng)。拿地方面，房企以收定支減少拿地開(kāi)支，且持續(xù)向高能級(jí)城市聚集。房企經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入呈上升趨勢(shì)，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。當(dāng)前行業(yè)尚處調(diào)整之中，穿越周期能力尤為重要，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)也更為明顯，看好行業(yè)中尚存之強(qiáng)者。

　　業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，盈利能力央企最強(qiáng)，邊際表現(xiàn)地方國(guó)企最優(yōu)。2024年中期房企營(yíng)收20438億元，同比下降16.4%，歸母凈利潤(rùn)-1079億元，虧損較上年擴(kuò)大660億元，板塊業(yè)績(jī)持續(xù)下滑。2024年中期房地產(chǎn)板塊毛利率13.0%，較上年同期下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)歸母凈利率-5.3%，較上年下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，利潤(rùn)率繼續(xù)下滑。央企表現(xiàn)相對(duì)較優(yōu)，2023年?duì)I收同比增長(zhǎng)1.0%，歸母凈利潤(rùn)同比下滑34.2%，毛利率17.6%，地方國(guó)企毛利率邊際有所提高。

　　有息負(fù)債規(guī)模保持平穩(wěn)，資產(chǎn)減值規(guī)模增加。2024年上半年房企有息負(fù)債規(guī)模整體保持平穩(wěn)，但民企持續(xù)降杠桿，且償債能力仍在惡化，截至6月末民企現(xiàn)金短債比為0.2，較2023年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。受房?jī)r(jià)持續(xù)下跌影響，2024年中期A股房企資產(chǎn)減值規(guī)模126億元，上年同期為47億元，資產(chǎn)減值規(guī)模增加。

　　銷售規(guī)模下降，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)占比提升。2024年上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模同比下降41.8%，規(guī)模房企全部錄得負(fù)增長(zhǎng)。拿地方面，房企以收定支，上半年拿地TOP100房企全口徑拿地金額同比下降39.5%，且持續(xù)向高能級(jí)城市聚集。房企經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入呈上升趨勢(shì)，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　投資建議：2024年以來(lái)，房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)出臺(tái)支撐了高能級(jí)城市房地產(chǎn)銷售的較好表現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聚焦核心（fly to quality）現(xiàn)象愈加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)整體中報(bào)業(yè)績(jī)低于預(yù)期，市場(chǎng)尚處于調(diào)整之中，穿越周期之力變得更為重要，行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)也更為明顯。

　　行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場(chǎng)銷售目前仍處筑底階段，未來(lái)有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來(lái)源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。

　　竺勁：地產(chǎn)、周期及中小盤(pán)研究組組長(zhǎng)，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院金融學(xué)碩士，專注于房地產(chǎn)、物業(yè)管理等行業(yè)研究，13年證券從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。連續(xù)三年（2018-2020）榮獲最佳行業(yè)金牛分析師獎(jiǎng)（房地產(chǎn)行業(yè)），獲得2020年新財(cái)富最佳分析師（房地產(chǎn)行業(yè)）入圍獎(jiǎng)，2020年機(jī)構(gòu)投資者·財(cái)新資本市場(chǎng)分析師成就獎(jiǎng)（房地產(chǎn)行業(yè)）大陸區(qū)入圍獎(jiǎng)，2020年賣方分析師水晶球獎(jiǎng)（房地產(chǎn)行業(yè)）第5名。

　　李凱：中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員，伯明翰大學(xué)財(cái)務(wù)管理碩士，研究傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)管理、物業(yè)管理。

　　證券研究報(bào)告名稱：《資產(chǎn)減值高于預(yù)期，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面未變 ——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)2024年中報(bào)綜述》

　　對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2024年9月6日?

　　報(bào)告發(fā)布機(jī)構(gòu)：中信建投證券股份有限公司?

　　本報(bào)告分析師：

　　竺勁 SAC 編號(hào)：S1440519120002

　　SFC 編號(hào)：BPU491

　　李凱 SAC 編號(hào)：S1440524040002