伴隨開發(fā)房企逐步走出結(jié)轉(zhuǎn)高峰期，2024H1 行業(yè)整體營收規(guī)模開始萎縮，同時盈利能力不斷弱化及房價下跌帶來減值壓力，行業(yè)延續(xù)2023A 整體虧損趨勢。我們統(tǒng)計了全行業(yè)171 家開發(fā)房企財務數(shù)據(jù)：2024H1，開發(fā)房企整體實現(xiàn)營收1.82萬億元（人民幣，同比-15.9%，下同）；實現(xiàn)凈利潤-354.8 億元（-153.6%）；實現(xiàn)歸母凈利潤-518.5 億元（-249.8%）。利潤率方面，2024H1 開發(fā)房企整體毛利率為16.9%（-2.5pct）；歸母凈利潤率為-2.9%（-4.5pct）。流動性方面，期末開發(fā)房企在手現(xiàn)金規(guī)模為1.63 萬億元（同比-19.2%，相較2023 年末-19.1%）?！　I收隨銷售規(guī)模見頂小幅回落，毛利率承壓，房價下跌減值壓力上升，頭部國央企和極個別民企具備競爭優(yōu)勢。選取14 家房企分析，國央企及國資占比相對較大的混合所有制10 家，民企及國資占比相對較小混合所有制4 家。核心結(jié)論如下：　　營收：2024H1 重點國央企營收入同比-5.4%；重點民企同比-24.8%?？紤]到全國新房銷售持續(xù)下行且尚未見底，我們預計未來2-3 年房企營收均會進一步承壓，但頭部國央企營收仍將繼續(xù)領先行業(yè)。毛利率：重點國央企毛利率為15.0%，同比下降4.9pct，剔除萬科后為16.8%，同比下降3.5pct；重點民企毛利率為17.1%，同比下降2.4pct。銷管費率：重點國央企與民企營收口徑銷管費用率分別為4.8%、7.8%，銷售額口徑銷管費用率為3.4%、5.8%。投資收益：隨行業(yè)趨勢繼續(xù)下滑，重點國央企與民企同比分別-5.3%、-62.9%。資產(chǎn)減值：全國新房銷售規(guī)模、銷售均價進一步下滑，重點房企延續(xù)往年繼續(xù)計提資產(chǎn)減值?！　I(yè)績：重點國央企歸母凈利潤同比-55.7%；剔除萬科后同比-27.2%。重點民企同比-63.1%；剔除金地后同比-30.3%。本輪持續(xù)拿地、融資順暢、布局核心的房企在本輪周期中競爭格局受益，有望領先行業(yè)企穩(wěn)。但目前銷售規(guī)模下行、毛利率低位、房價不確定性帶來的減值壓力等因素仍存，利潤規(guī)模整體仍有壓力。歷史包袱無論是通過結(jié)算還是減值的方式出清，出清較多的房企更快見底?！　∪谫Y與流動性：重點國央企債務融資渠道基本暢通，有息負債同比+3.6%。民企的融資環(huán)境仍較困難，有息負債同比-14.0%。市場對于民企甚至混合所有制房企的悲觀情緒恐難在短期徹底扭轉(zhuǎn)；行業(yè)整體或延續(xù)去杠桿趨勢?？紤]到銷售回款持續(xù)低迷，預計房企流動性整體將繼續(xù)承壓，重點國央企保持相對充裕的流動性?！　′N售：2024H1 重點國央企和民企銷售金額同比-30.5%、-47.1%。2024 年上半年全國新房銷售進一步萎縮，克而瑞百強房企全口徑銷售金額同比下滑41.8%，我們統(tǒng)計的10 家重點國央企金額同比下降30.5%，重點民企同比下降47.1%?！　∧玫兀悍科竽玫匾庠钙毡榈兔裕瑢⒗^續(xù)影響核心城市核心區(qū)域供應。我們統(tǒng)計的14 家重點房企中有12 家房企在2024 年上半年拿地，但不論是權(quán)益拿地金額還是拿地力度，均較上年有明顯下降。其中重點國央企上半年合計權(quán)益拿地金額為1161.4 億元，同比大幅下降65.9%；重點民企合計權(quán)益拿地金額為164.2 億元，同比大幅下降63.7%。我們預計全年房企拿地規(guī)模將繼續(xù)負增長，特別是核心一二線城市補庫量不足，可能導致后續(xù)這些城市新房供應與成交的繼續(xù)減少?！　⊥顿Y建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為重點關注房地產(chǎn)相關股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進入深水區(qū)，如我們2022、2023 年在報告中反復闡述，認為本輪最終政策力度超過2008、2014 年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當于配置經(jīng)濟風向標。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們在上年提出的“只看好一線+2/3 二線+極少量城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策成為下一階段觀察落地最重要的方向，且可以預見，一二線仍然更受益。基于以上的配置邏輯，在股票層面我們推薦幾個維度：1）開發(fā)：A 股的招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；H 股的綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團等；2）物業(yè)：A 股關注招商積余；H 股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、綠城服務等；3）中介：貝殼；4）地方城投承擔更多保交房、保障房等的任務，利好主要地方城投企業(yè)。　　風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。 【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

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