2024年房企交付規(guī)?？s小，但壓力不減。

　　近兩年來，保交付已成為各大房企的頭號工作要務(wù)，并成為房企經(jīng)營狀況的一個重要體現(xiàn)。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2023年末，350萬套保交付項目已實現(xiàn)交付超300萬套，交付率超過86%。

　　今年以來，房企在交付上更是下了大力氣，有企業(yè)上半年的交付規(guī)模已與2023年全年持平。在保證交付的同時，提前交付、交房交證等也成為不少房企的常態(tài)化、標(biāo)準(zhǔn)化動作；更有房企在交付層面上“卷”了起來，主動提高交付質(zhì)量，保證購房者利益，保交付工作成果突出。

　　不過，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍處于修復(fù)之中，而大部分開發(fā)商的融資渠道不暢，不少房企在保交付層面上持續(xù)面臨著資金壓力；當(dāng)流動性壓力傳導(dǎo)至供應(yīng)商層面后，又在交付過程中不斷衍生出新的卡點。保交付還有“深水區(qū)”需要趟過。

　　值得慶幸的是，房地產(chǎn)項目合理融資正在成為這場戰(zhàn)役的關(guān)鍵一環(huán)。多家房企向記者透露，旗下有多個項目進(jìn)入“白名單”，并獲得了融資支持。截至今年5月中旬，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”項目貸款金額達(dá)9350億元。

　　2024年，保交付仍是房地產(chǎn)行業(yè)的重頭戲。為打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，監(jiān)管層也表示將制定相關(guān)工作方案，其中重點之一即為充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將項目納入“白名單”給予融資支持。業(yè)內(nèi)也期待，保交付相關(guān)配套資金和政策能進(jìn)一步落實。

　　全力推動保交付

　　2023年是交付大年，各大房企都集中力量推動“保交付”工作，并達(dá)成了一定的年度交付規(guī)模。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年，包括中海地產(chǎn)、綠城中國、龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、綠地控股等規(guī)模房企在內(nèi)，多數(shù)百強房企都積極推進(jìn)項目交付節(jié)奏，全年交付規(guī)模明顯高于2021、2022兩年的平均銷售水平。

　　具體來看，碧桂園2023年全年累計交付房屋超60萬套，交付面積約7162萬平方米，其中151個批次、44521戶實現(xiàn)“交付即辦證”。融創(chuàng)2023年在全國101個城市實現(xiàn)279個項目歸心交付，全年實現(xiàn)合計交付面積3587萬平方米、近31萬套。綠地2023年全年共實現(xiàn)交付面積2927萬平方米、約28萬套。

　　進(jìn)入2024年，房企對交付工作仍保持高度重視。在今年6月的管理會議上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊惠妍再次強調(diào)了保交房的重要性，并表示今年的交付任務(wù)非常艱巨。集團(tuán)總裁莫斌也表示，“一定要牢記保交房是我們的政治底線，要窮盡一切力量保交房”。

　　多家房企在今年的交付上已取得了不錯的成績。綠地控股在2024年設(shè)定的交付目標(biāo)為2000萬平方米，今年前5個月，已完成全口徑交付面積500萬平方米，6月份將再交付超過200萬平方米，交付進(jìn)度近半；旭輝則在前5個月實現(xiàn)31城、42個項目、超1.9萬套新房的交付；新城控股在今年1-5月累計交付也超4萬套；金地華東在上半年交付已超萬套，逼近2023年全年的交付規(guī)?！?/p>

　　其中還有房企推動提前交付。美的置業(yè)在2024年1-5月共交付15692萬，提前交付占比43%，其中無錫云開項目截至5月底的收樓率約96%，交付滿意度74%，超過行業(yè)平均水平。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2023年時，包括中海、華發(fā)、龍湖等在內(nèi)的多家企業(yè)的提前交付率已在20%以上。

　　如今，保交付工作啟動近兩年，房企不只是要保證項目按期交付給業(yè)主，越來越多房企將交付品質(zhì)放在了更重要的位置上。

　　有負(fù)責(zé)項目首次交付的房企內(nèi)部人士向記者透露，公司內(nèi)部非常重視交付，過去還出現(xiàn)過交付糾紛，但2023年至今新交付的項目都未出現(xiàn)過類似的問題。

　　上述內(nèi)部人士表示，目前現(xiàn)在頭部開發(fā)商在交付上問題都不大，甚至?xí)鲃咏o出一些銷售時期沒承諾的提升，“我們公司基本上所有交付項目都會主動做地庫升級，例如星空頂?shù)取?。美的置業(yè)合肥一項目即對歸家動線進(jìn)行了全面升級，增加了玻璃雨棚和墻面裝飾幕墻，在地下車庫做啞光環(huán)氧地坪等。

　　億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者表示，房企如期乃至提前交付的背后，是企業(yè)自身在交付方面的較強的主觀性。近兩年交付的重要性直線上升，企業(yè)的交付體系也日趨完善，提前交付等現(xiàn)象是企業(yè)“卷”交付的外在表現(xiàn)之一。這對于購房者而言，意味著企業(yè)“靠譜、安全”。

　　全力保交付，實際上也正是對購房者擔(dān)憂的有效回應(yīng)。有身在武漢的購房者就向記者坦言，現(xiàn)階段還是不敢買期房，都想買現(xiàn)房，“武漢的房產(chǎn)爛尾樓太多了”。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也提及，交付力的提升可增強企業(yè)信譽，強化品牌形象，贏得更多購房者的信賴。

　　期待政策進(jìn)一步落地

　　盡管交付成績斐然，房企面臨的壓力也不可忽視。不少房企在今年的交付規(guī)模有所下降，例如旭輝2023年總計交付11.8萬套，今年這一指標(biāo)約為7.8萬套；世茂集團(tuán)在過去兩年里平均每年交付規(guī)模在10萬套，今年則大約5萬套；正榮也表示，2023年是項目建設(shè)費用去年是最高峰，今年的交付量將有所減少。但交付總量的些許減少并不意味著交付壓力的降低，事實上，不少房企面臨的交付規(guī)模仍是天量，相應(yīng)的資金難題依舊是壓在許多房企頭頂上的大山。

　　有房企披露今年整體的建安成本預(yù)計超300億元，但2023年底時的在手資金不足150億元；當(dāng)然這期間有來自銷售回款的補充，但目前整體房企銷售規(guī)模同比去年減少約4成。資金壓力由此可見一斑。

　　今年1月份，為推動保交付，支持房地產(chǎn)項目的合理融資需求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，以“一項目一方案”精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。

　　5月中旬的國務(wù)院吹風(fēng)會上披露，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，同期，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

　　多家房企也獲得了該政策的支持。截至6月17日，旭輝在全國有68個項目入圍“白名單”，36個項目已獲融資支持；綠地也有18個“白名單”項目融資申請獲得銀行批復(fù)，總批復(fù)金額37.98億元，其中主要為新增融資；新城控股有100多個項目申報了“白名單”，通過率過半，新增的提款加上展期的額度一起超過10億元等。

　　不過，記者從多家房企內(nèi)部人士處了解到，目前“白名單”融資落地上仍有些許卡點。某華東房企內(nèi)部人士透露，不少項目由于沒有新的抵押物等原因，無法獲得新增融資，更多的“白名單”融資最終多以展期、降息、調(diào)整還款節(jié)點、置換等形式落地。

　　另有一出險房企內(nèi)部人士表示，若“白名單”放款銀行與前期開發(fā)貸銀行不是同一家，則放款銀行出于資金安全性的考慮，會要求“后貸先還”，也即項目有了資金回流后，要優(yōu)先予以償還。這就會與開發(fā)貸銀行之間形成不同意見。

　　此外，當(dāng)流動性壓力由開發(fā)商傳導(dǎo)至下游企業(yè)后，交付過程又衍生出新的卡點。

　　某出險房企人士向記者透露，有項目原由合作方操盤工程，因合作方出險躺平，總承包與各分包單位陷入勞務(wù)糾紛導(dǎo)致項目進(jìn)度一度停滯；另有項目因供應(yīng)商陷入經(jīng)營困境，出現(xiàn)相關(guān)材料及施工人員無法到位，導(dǎo)致施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后等多重問題。

　　此前亦有某華南房企人士提及，有的供應(yīng)商暴雷，項目只能半路進(jìn)行更換；有的則出于經(jīng)營風(fēng)險的考量，提高合作門檻，可能會大幅提高預(yù)付款要求，“這也會對開發(fā)商形成比較大的資金負(fù)擔(dān)”。

　　在保交付進(jìn)入攻堅時刻的當(dāng)下，監(jiān)管層在持續(xù)努力推動項目按時保質(zhì)交付，關(guān)鍵舉措之一就是充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將項目納入“白名單”給予融資支持；同時，金融機(jī)構(gòu)也要落實盡職免責(zé)規(guī)定，做到對符合條件的項目“應(yīng)貸盡貸”，加快貸款審批和發(fā)放，支持項目建設(shè)交付。

　　劉水也建議，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)自主協(xié)商，積極支持存量貸款展期、調(diào)整還款安排等，緩解房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力，穩(wěn)定房企經(jīng)營。

　　此外，劉水認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步完善“白名單”制度，使更多項目進(jìn)入白名單，金融機(jī)構(gòu)加快放款速度，使審批的貸款資金盡快落實到項目，同時抓緊推動后續(xù)批次“白名單”項目融資落地，持續(xù)對房地產(chǎn)項目融資給予支持。